Ελεγκτής Δόμησης – Πώς και πόσο επηρεάζει το κόστος της οικοδομής μας

Σε προηγούμενο άρθρο μας (βλ. Νέος τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχου κατασκευών), πέραν της Έγκρισης και της Άδειας Δόμησης, αναφερθήκαμε στο νέο ρόλο που θεσμοθετήθηκε με τον Νόμο 4030/2011, τον «Ελεγκτή Δόμησης», ο οποίος αναλαμβάνει από εδώ και στο εξής την αρμοδιότητα ελέγχου όλων των κατασκευών, ως προς την ορθή εφαρμογή και τήρηση των μελετών, σύμφωνα με τις οποίες εκδόθηκε η Άδεια Δόμησης.

Σήμερα θα ασχοληθούμε με τα άρθρα της Κ.Υ.Α. 9875/24-2-2012 «’Ελεγχος έργων και εργασιών δόμησης», που αποσαφηνίζουν το λειτουργικό πλαίσιο των Ελεγκτών Δόμησης και πώς αυτό θα επηρεάζει το κόστος των οικοδομικών εργασιών.

Πόσοι έλεγχοι τελικά θα διενεργούνται στις κατασκευές;

Αυτό εξαρτάται από τη φύση του έργου.

Έργα κατηγορίας Γ. Οι Ελεγκτές Δόμησης θα εκτελούν και τους τρεις ελέγχους που προβλέπονται από τον Νόμο, τον αρχικό (αμέσως μετά την ολοκλήρωση των θεμελίων και των τοιχείων του υπογείου), τον ενδιάμεσο (αμέσως μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού και της τοιχοποιίας) και τον τελικό (μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής) μόνο στις περιπτώσεις εργασιών δόμησης νέων κτιρίων ή στις προσθήκες κατ’ επέκταση υφιστάμενων κτιρίων, που έχουν συνολική επιφάνεια (προσμετρούμενη ή μη στο συντελεστή δόμησης) μεγαλύτερη των 2.000 τ.μ. (εξαιρούνται τα προκατασκευασμένα κτίρια)

Έργα κατηγορίας Β. Οι Ελεγκτές Δόμησης θα εκτελούν τους δύο ελέγχους, τον αρχικό και τον τελικό (θα εξαιρείται ο ενδιάμεσος) στα νέα κτίρια ή τις προσθήκες κατ’επέκταση υφιστάμενων κτιρίων, που έχουν συνολική επιφάνεια (προσμετρούμενη ή μη στο συντελεστή δόμησης) έως 2.000 τ.μ. και στα προκατασκευασμένα κτίρια.

Έργα κατηγορίας Α. Οι Ελεγκτές Δόμησης θα εκτελούν μόνο τον ένα έλεγχο (τον τελικό) στις λοιπές περιπτώσεις εργασιών, δηλαδή στις προσθήκες καθ’ ύψος ή στις εργασίες που μεταβάλλουν μόνο την όψη ή το φέροντα οργανισμό υφιστάμενου κτιρίου, στις εργασίες κατεδαφίσεων και στις εργασίες περιτοιχίσεων.

Και πώς μας επηρεάζουν όλα αυτά; Θα αναρωτηθείτε.

Για τον κάθε έλεγχο, λοιπόν, προβλέπεται ένα εύλογο ποσό αποζημίωσης, το οποίο κατατίθεται από τον κύριο του έργου και με ευθύνη του σε ειδικό λογαριασμό του Ελεγκτή Δόμησης, εντός 24 ωρών από τη διενέργεια του ελέγχου. Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής της σχετικής αποζημίωσης, ο Ελεγκτής Δόμησης δεν θα αποστέλλει το πόρισμά του, ενημερώνοντας σχετικά την Υ. ΔΟΜ του Δήμου, η οποία με τη σειρά της θα εκδίδει πράξη διακοπής εργασιών.

Και ποια είναι τα ποσά των αποζημιώσεων;

Οι αποζημιώσεις των Ελεγκτών Δόμησης ανά είδος ελέγχου έχουν ως εξής:

α) Για τον τελικό έλεγχο των εργασιών κατεδαφίσεων και περιτοιχίσεων η αποζημίωση ορίζεται σε 100 ευρώ.

β) Για τον τελικό έλεγχο των εργασιών που μεταβάλλουν μόνο την όψη ή το φέροντα οργανισμό υφιστάμενου κτιρίου, η αποζημίωση ορίζεται σε 150 ευρώ (για κτίρια συνολική επιφάνειας έως και 1.000 τ.μ.) και 250 ευρώ (για κτίρια συνολικής επιφάνειας μεγαλύτερης των 1.000 τ.μ.)

γ) Για τους λοιπούς τελικούς ελέγχους, για νέα κτίρια ή προσθήκες με συνολική επιφάνεια έως και 1.000 τ.μ., η αποζημίωση καθορίζεται σε 0,5 ευρώ ανά τ.μ. και δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 200 ευρώ, ενώ για κτίρια ή προσθήκες με συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη των 1.000 τ.μ., η αποζημίωση καθορίζεται σε 0,4 ευρώ ανά τ.μ. και δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 600 ευρώ και μεγαλύτερη των 3.000 ευρώ.

δ) Για τον αρχικό έλεγχο, για κτίρια συνολικής επιφάνειας έως και 1.000 τ.μ., η αποζημίωση καθορίζεται σε 200 ευρώ, ενώ για κτίρια με συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη των 1.000 τ.μ., η αποζημίωση καθορίζεται σε 300 ευρώ.

ε) Για τον ενδιάμεσο έλεγχο, για κτίρια με συνολική επιφάνεια έως και 1.000 τ.μ., η αποζημίωση καθορίζεται σε 0,4 ευρώ ανά τ.μ. και δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 200 ευρώ, ενώ για κτίρια με συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη των 1.000 τ.μ., η αποζημίωση καθορίζεται σε 0,3 ευρώ ανά τ.μ. και δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 450 ευρώ και μεγαλύτερη των 2.000 ευρώ.

Όλα τα ανωτέρω ποσά είναι χωρίς Φ.Π.Α., συμπεριλαμβάνουν τα έξοδα μετακίνησης του Ελεγκτή Δόμησης και δεν υπόκεινται σε κρατήσεις.

Παράδειγμα:

Έστω κατασκευή νέας κατοικίας 200 μ2 με κατεδάφιση υφιστάμενου κτίσματος. Κτίριο κατηγορίας Β, συνεπώς έχουμε:

Τελικός έλεγχος κατεδάφισης          100 ευρώ

Αρχικός έλεγχος κατασκευής           200 ευρώ

Τελικός έλεγχος κατασκευής            200 ευρώ (ελάχιστη)

Σύνολο (με Φ.Π.Α.)                          615 ευρώ

Ζαλιστήκατε; Δείτε και τη συνέχεια.

Κι αν από κάποιον έλεγχο διαπιστωθούν παραβάσεις;

Ο Ελεγκτής Δόμησης είναι τότε υποχρεωμένος να αποστείλει πόρισμα στην Υ. ΔΟΜ. του Δήμου, η οποία με τη σειρά της επιβάλλει τις προβλεπόμενες κυρώσεις εις βάρος των μελετητών ή/και του επιβλέποντος μηχανικού του έργου (αν δεν έχει στο μεταξύ παραιτηθεί) και ειδοποιεί την αρμόδια αστυνομική αρχή για να διακόψει τις οικοδομικές εργασίες. Για τη συνέχιση των οικοδομικών εργασιών απαιτείται νέα σχετική πράξη της Υ. ΔΟΜ. του Δήμου, η οποία εκδίδεται κατόπιν πορίσματος του Ελεγκτή Δόμησης, στο οποίο και βεβαιώνεται η άρση των παραβάσεων που οδήγησαν στη διακοπή. Και η άρση των παραβάσεων, ως γνωστόν, πληρώνεται, ενίοτε και αδρά...